L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) touche les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Seul l'immobilier compte, y compris celui détenu via une SCI ou une société ; les comptes, les actions de sociétés opérationnelles et l'assurance-vie en fonds euros restent dehors. Un résident fiscal français est imposé sur son immobilier du monde entier, sauf pendant ses 5 premières années en France, où seul l'immobilier français compte. Un non-résident n'est imposé que sur son immobilier en France. Le barème va de 0,5 % à 1,5 %, et la loi de finances pour 2026 ne l'a pas modifié.
L'essentiel
| Question | Réponse courte |
|---|---|
| Seuil | Patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier |
| Taux | 0,5 % à 1,5 %, calculé à partir de 800 000 € une fois le seuil franchi |
| Résident fiscal en France | Immobilier en France et à l'étranger |
| Nouvel arrivant | Immobilier français seulement, pendant 5 ans |
| Non-résident | Immobilier en France seulement, y compris via des sociétés |
| Résidence principale | Abattement de 30 % si vous la détenez en direct, pas via une SCI |
| Dettes | Prêts liés aux biens imposables déductibles, sous conditions |
| Couple | Mariés, pacsés et concubins notoires déclarent ensemble |
| Déclaration | Avec la déclaration de revenus, au printemps |
Trois questions pour savoir si vous êtes concerné
- Votre immobilier vaut-il plus de 1,3 million d'euros, une fois les emprunts déduits ? On compte tout le foyer et tous les biens : résidence principale, résidence secondaire, biens loués, parts de SCI ou de SCPI.
- Êtes-vous résident fiscal en France au 1er janvier ? Si oui, l'immobilier à l'étranger compte aussi. Si non, seul l'immobilier en France compte.
- Êtes-vous arrivé en France il y a moins de 5 ans, sans y avoir été résident les 5 années précédentes ? Si oui, votre immobilier à l'étranger reste en dehors pour l'instant.
Au-dessus du seuil à la première question, l'IFI est dû. Les deux autres disent sur quels biens.
Combien
| Part du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Un patrimoine immobilier net de 2 millions d'euros paie environ 7 400 € par an ; 3 millions d'euros, environ 15 690 €. Entre 1,3 et 1,4 million d'euros, une décote réduit l'impôt.
Ce qui compte, et ce qui reste dehors
Comptent les biens détenus directement (résidence principale, résidence secondaire, biens loués, terrains) et les parts de sociétés pour la part de leur valeur qui correspond à de l'immobilier : SCI, SCPI, sociétés étrangères.
Restent dehors l'argent sur les comptes, l'or, les œuvres d'art, l'assurance-vie en fonds euros et, en principe, les actions de sociétés opérationnelles. L'immobilier affecté à votre propre activité professionnelle est exonéré, sous conditions.
La SCI : l'erreur la plus fréquente
Votre résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %, mais seulement si vous la détenez en direct. Détenue via une SCI, elle compte pour sa pleine valeur, même si vous l'habitez.
Exemple. Un appartement à Paris valant 1,5 million d'euros, occupé comme résidence principale. Détenu en direct, il compte pour 1,05 million d'euros : pas d'IFI. Détenu via une SCI, il compte pour 1,5 million d'euros : environ 3 900 € par an, chaque année.
Plus largement, passer par une SCI ou une société ne fait pas sortir un bien de l'IFI. Les dettes de la société qui ne financent pas l'immobilier, et les prêts de la famille à la société, sont en grande partie écartés.
Résidents, nouveaux arrivants, non-résidents
- Résident fiscal français : tout votre immobilier compte, en France et à l'étranger.
- Nouvel arrivant : si vous n'avez pas été résident fiscal français pendant les 5 années civiles avant votre installation, seul votre immobilier en France compte jusqu'au 31 décembre de la cinquième année qui suit votre arrivée. Il faut pouvoir prouver cette non-résidence en cas de contrôle.
- Non-résident : seul l'immobilier situé en France compte, détenu en direct ou via une société française ou étrangère. Pas d'abattement de 30 %, et pas de plafonnement en fonction des revenus.
Exemple. Une famille s'installe à Paris en 2026. Elle y habite un appartement de 1,5 million d'euros et garde une maison à New York de 2 millions d'euros. Jusqu'à l'IFI 2031, seul l'appartement compte, pour 1,05 million d'euros après abattement : pas d'IFI. Au 1er janvier 2032, la maison de New York entre dans le calcul : 3,05 millions d'euros, soit environ 16 190 € par an. Ce passage se prépare avant, pas après.
Pour les citoyens américains qui n'ont pas la nationalité française, la convention franco-américaine prévoit une règle comparable de 5 ans, qui peut repartir après au moins 3 ans hors de France. Une convention fiscale ne met jamais à l'abri l'immobilier situé en France détenu en direct.
Les emprunts et la valeur des biens
- Un prêt bancaire qui a financé l'achat ou les travaux d'un bien imposable est déduit pour le capital restant dû au 1er janvier.
- Un prêt du conjoint n'est pas déductible ; un prêt d'un autre membre de la famille seulement s'il est à des conditions normales et réellement remboursé.
- Les biens sont déclarés à leur valeur de marché au 1er janvier. C'est vous qui la fixez, et l'administration peut la contester : des ventes comparables (le service Patrim d'impots.gouv.fr) et une estimation datée vous protègent.
Quand ça se complique
- Vous avez des biens dans plusieurs pays. Après vos 5 premières années, l'immobilier étranger entre dans l'IFI. Le pays du bien peut aussi le taxer : la convention fiscale décide si la France accorde un crédit d'impôt.
- Votre bien est détenu par une société étrangère. Les parts entrent dans l'IFI, et une société qui ne déclare pas ses associés peut en plus devoir une taxe annuelle de 3 % sur la valeur de l'immeuble.
- SCI familiale avec des comptes courants d'associés. Mal documentés, ces apports et prêts sont l'un des points les plus contrôlés.
- Votre holding détient un logement que vous occupez. Depuis 2026, une taxe de 20 % peut viser ces structures, et une optimisation ancienne peut devenir coûteuse.
- Vous changez de résidence en cours d'année. Tout se joue au 1er janvier : partir le 15 janvier ou arriver le 20 décembre n'a pas les mêmes effets.
- Vos revenus sont faibles par rapport à votre patrimoine. Un plafonnement en fonction des revenus existe pour les résidents, mais il est encadré, et une année de forte plus-value en réduit l'intérêt.
Un mauvais montage se paie chaque année, souvent pendant dix ans. Le choix de la détention et du financement se fait avant de signer l'achat.
Un achat, une installation ou une SCI à revoir ? Une consultation courte suffit pour savoir si l'IFI vous concerne et sur quels biens.
Questions fréquentes
Les non-résidents paient-ils l'IFI ?
Oui, si leur immobilier situé en France, détenu en direct ou via des sociétés, dépasse 1 300 000 € nets au 1er janvier. Leurs biens à l'étranger ne comptent pas.
Une SCI permet-elle d'échapper à l'IFI ?
Non. Les parts sont imposables pour la valeur de l'immobilier qu'elles représentent. Et une résidence principale détenue via une SCI perd l'abattement de 30 %.
L'emprunt immobilier réduit-il l'IFI ?
Oui, le capital restant dû d'un prêt qui a financé un bien imposable est déductible. Les prêts familiaux ne le sont que sous conditions.
Un bien à l'étranger est-il soumis à l'IFI ?
Pas pour un non-résident, ni pour un nouvel arrivant pendant ses 5 premières années. Ensuite, un résident fiscal français le déclare avec le reste de son immobilier.
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Deux façons d'avancer
Vous êtes concerné ou pensez l'être. Vous voulez savoir si vous dépassez le seuil, comment évaluer vos biens et vos parts de SCI, et quoi déclarer, en France ou depuis l'étranger. Réservez une consultation.
Vous préparez un achat ou une installation. Vous achetez en France, vous vous installez ou vous restructurez votre immobilier, et vous voulez choisir le financement et la détention avant de signer. Décrivez votre situation : le cabinet vous adressera une proposition d'accompagnement.
Information générale en droit français, à jour au 1er novembre 2026. Elle ne constitue pas une consultation juridique adaptée à votre situation.